房产税计算税额时，依据的是应税房屋的财产价值，那房屋的财产价值怎么定呢？以沪渝两地试点的房产税来看，目前依据的是应税房屋以往的房价。这样人们不禁要问了，以往的房价能代表房产税计税时房屋的财产价值吗？从一套房屋可以交易多次，而每次交易又可能有不同的价格来看，在市场经济环境下房价并不是一成不变的，这是否意味着由房价体现的房产价值也会变化呢？如果说以往的房价体现的是房屋以前的财产价值，那么房屋现今的财产价值是不是应以现今的房价来体现呢？可是房产税计税时，房屋一般并非处于交易环节，又何来当前房价可作为房产税的计税依据。在当前房价不明时，拿以往的房价来代替房屋当前的财产价值就类似于刻舟求剑了，这么做与虚拟个房价去计税又有多少本质上的区别呢？

也许已经觉察到用以往的房价作为房产税的计税依据不怎么靠谱，沪渝两地均打算将来以房产评估值作为房产税的计税依据。那房产评估值又该怎么产生呢？重庆版的对此语焉不详，上海版的则说：“计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。”可这个“应税住房的房地产市场价格”又是指的什么呢？房产税计税时大多数住房并非处在交易环节，也就没法产生该房即时的市场价格，那就先不妨将其理解为该房最近的交易价。既然说是参照，想必这个交易价不会是产生房产评估值的唯一因素，否则就与前面说的以以往的房价作为计税依据无异了，只是上海版的房产税对评估中所要影响房产评估值的其它因素仍然语焉不详。

对“应税住房的房地产市场价格”还有一个理解，就是该住房所在地区其它住房近期的交易价格。这里隐含了一个前提条件，就是该住房所在地区近期必须有住房交易，而这在现实中是不能被保证的。即使有住房交易，这个交易价就一定适合应税住房吗？住房的面积、朝向、楼层等等存在差异是司空见惯的，尤其是各家的装修更是千差万别，怎么能用某一住房的房价，来代替其它住房的财产价值呢？

再从住房交易过程来看，市场中一般会有多个竞买者，他们可能会对同一住房报出各自不同的买价，卖主则往往会选择出价高的来成交，这表明同一住房在不同人眼里的财产价值是不同的。就拿所谓学区房来说吧，有的人为孩子的读书着想，可能会为购得地处较好教育资源的住房出更高的价钱，而没有这样需求的人则不大会为此支付额外的代价。此例表明在市场经济环境下，对房产价值的判断是因人、因时、因事而异的，这也印证了世界上不存在一个统一的价值观。在评估方之间或与被评估方的价值观没有统一的情况下，房产税以房产评估值来计税能行得通吗？假如大家都认真对待房产评估，是否会因价值观的不同而引发争议甚至冲突呢？而要评估方不认真对待房产评估，那房产评估又与儿戏有什么差别呢？若要被评估方（纳税人）不认真对待房产评估，那是不是要让人对自己的财产不负责任而甘愿人为刀俎我为鱼肉？

通常职业评估房产的人或机构评估房产时，并非真的要买入房产，不像市场上的买家那样，有付出真金白银的准备。在不需付出相应代价的情况下，如何保证其评估的严肃性和可信度呢？当房产评估值与实际成交价相差较大时又该怎么处理呢？比如对某套房的评估值是150万元，如果不久后该房的实际成交价是100万，那业主就会问为何他要多缴税；如果实际成交价是200万，那其他人就会质疑为什么他可以少缴税！

影响房产价值除了一些共性的因素，还存在着个性化的因素。就拿装修来说，多的可以投入几十万元以上，少的只区区几千、几万元而已。不同的装修显然会对住房的财产价值产生不同的影响，既然要作房产评估，那影响住房财产价值的个性化因素总要摸清吧，否则与虚拟一个房产价值又有多少差别呢？而装修一般属于业主的隐私，房产评估方又怎么去了解这些情况呢？即使依法有了了解权，何时装修又不是确定的，要对大量住房逐个、即时地调查以得到真实情况，又将增加多少征税成本呢？

再有，如果出现了不同的评估机构或人对同一套住房作出了不同的评估值，又该以谁为准呢？如果由政府来指定评估机构，那么纳税人会问为什么不能由纳税人来指定？税收关乎政府与纳税人双方的利益得失，理应排除其中任何一方在征税过程中，人为左右税额的可能。而评估是由人做的，难免会受到人的主观因素的影响。不同人的的知识、经验、价值观、道德水准等等一般会存在着差异，对住房的了解程度、评估所采用的数据模型也可能会各不相同，这都将影响到房产评估值及税额的高低。若由某一方来指定评估机构，就意味着其在税收的过程中具有了影响税额高低的能力，从而引发人们对税收公平公正性的忧虑。税额的多少应取决于税法中的相关规定，计税依据须尽量保持客观性，以排除主观因素干扰税收公平公正的隐患。房产税若在计税过程中引入了带有主观性的评估机制，如何让人相信房产评估值及由此产生的税额是客观、公平、公正的呢？总不能以“不管你信不信，反正我是信了”来搪塞人吧。

以上分析房产税的计税依据时，还未考虑房产权与地产权分离的情况，就已经让人对房产税的公平性、合理性及可行性产生疑虑了，但至少业主是在为属于自己的房产和地产缴财产税。而在房产权与地产权分离的情况下（比如在中国），业主所缴纳的房产税中究竟有多少，是在为不属于自己的土地财产缴税就说不清楚了。想必大多数人都不愿意替别人的财产去缴财产税，也没几个人情愿让别人的财产价值莫名其妙地附加到自己头上，使自己不明不白地多缴税。

一般来说房屋是脱离不了土地的，土地对房屋的财产价值有着举足轻重的影响。在住房产权和土地产权合一的情况下，反正产权都是业主的，房产税（实际为不动产税）计税时就无需分清房产价值与地产价值究竟各占多少，可以一并计算。但在住房产权和土地产权分离的情况下，房主没有土地的所有权和支配权（以往出现的行政强拆及以后可能出现的司法强拆即是佐证），那么从价计征的房产税计税时，就不应把不属于业主的土地财产价值隐含在内。

在市场经济的环境下，房屋和土地的财产价值都是随行就市的，人们一般把房屋和土地统称为不动产，并把房屋和土地的价值结合在一起看待——不动产价值。房产税计税时，要从完整的不动产价值中剥离地产价值，明晰住房本身的财产价值后再计税显然难以做到。而在不能明晰住房本身的财产价值的情况下征收房产税，就可能让业主在不知不觉中，为不属于自己的土地财产去缴财产税，从而违背了财产税的纳税人应是财产的产权人的原则。

如果在住房与土地产权分离的情况下，征收隐含着土地价值的房产税，就开了纳税人要为不属于自己的财产去缴财产税的先例，埋下了引发税收混乱的隐患。比如在业主出租住房时，由谁来缴房产税呢？若要出租者（房主）来缴房产税，房主就会推脱：既然使用其他人的财产要缴财产税，那租房客就是使用他人的财产——住房和土地，房产税就由他们去缴好了。若要租房客缴房产税，租房客就会觉得冤枉：我们既不是房产的所有者也不是地产的所有者，在房屋和土地产权人均在的情况下，要我们来缴房产税公理何在！

显然住房和土地产权分离的国情制约着房产税的征收，这已不单是计税层面上的技术问题了，而是涉及到财产税纳税人如何认定的法理问题。尽管如此，还是有人对此不以为然，其理由是：“房屋买下后，当周边环境因政府的基础设施投入而改变，使得土地租赁价格上涨，那么，原来以较低租赁价格获得土地使用权的业主，就应该通过一定形式作出补偿。由此，房产税在理论上可以解释为‘征收级差地租’。政府拿到这笔钱，可以滚动投入、不断改善城市的基础设施。”——若以这个理由征税，就意味着基础设施建设将给周边业主增加额外的经济负担。政府对基础设施的投入本来就源于税收，服务对象又不单单是所建的基础设施周边的业主，况且有的基础设施，比如道路、水、电、医疗等在服务时还要向公众收费，若单单要求周边业主作出补偿公平吗？政府想要不断改善城市的基础设施，所依托的税费应该具有合理性，把本属于财产税的房产税解释成“级差地租”，大有巧立名目糊弄人的嫌疑。

理由二：“如果考虑到土地价值上升后土地的租赁价格要跟着上涨，我们就不会因为房屋所有权与土地所有权的分离，而对因房价上涨支付房产税抱有疑问了。”——所谓“土地价值上升后土地的租赁价格要跟着上涨”可以体现在新合同上，而不能单方面改变已经生效的合同。对已经生效的合同，若一方因土地升值而向另一方以房产税的形式反悔追价，显然有违合同法。至于土地升值后房价上涨，这在住房保有期间只不过是虚数而已，就如同股票在股民持有期间的涨涨跌跌一样。对大多数业主来说，房价上涨带来的财产收益需通过交易环节才能兑现。要对这部分收益进行调节，可以在交易环节征收所得税，而不应在保有环节征收房产税。因为在住房保有环节，土地升值一般不会直接给业主带来现金收益。这期间若是房产税税额随土地不断升值而增加，不是凭空增加了业主的生活负担吗？这样的土地升值，对业主来说岂不可悲！

有人以：“现在的土地出让金，其性质是土地使用权的价格；而房地产税，其性质是使用权持有人所必须缴纳的法定税负。‘租’与‘税’两者是合理匹配、并行不悖的关系，不存在所谓不可克服的‘法理障碍’和‘不能容忍的重复征收’问题”的说辞来为征收房产税辩白。——这里显然混淆了使用权与所有权对财产税的意义，财产税的纳税义务应是所有权人，而不是使用权人。如果说房地产税“其性质是使用权持有人所必须缴纳的法定税负”的话，那么租房者就成为了房产税的纳税人了，这岂不荒唐？