1.2013年1季度，在各项业务增长推动下公司营收增49%，投资收益有所下滑使得公司净利润增幅为46%：2013年1季度，受各项业务全面增长推动，报告期内公司实现营收8.22亿元，同比增加48.79%；由于投资收益有所下滑，使得本期公司净利润增幅有所收窄。报告期内，公司实现净利润2.23亿元，同比增加46.44%。
2。上海前滩开发实质性启动，公司将全面参与并获益：上海前滩规划总用地283.17公顷，规划总建面350.24万平。其中，商办建面为220.19万平，住宅建面为90.34万平，其余为已建成东方体育中心、教育设施及其他公共服务设施面积。该区域地块具有优越的地理位置和稀缺的投资价值。 2012年8月，上海前滩地区控制性详规已正式获批。2012年10月，公司与集团公司的控股子公司-上海滨江国际旅游度假区开发股份有限公司就“前滩中心”综合体项目签署了《合作备忘录》，并支付了1亿元的意向金。目前，前滩开发已实质性启动。2013年3月，公司拟以参与土地招拍挂或股权转让等方式收购集团公司子公司-上海滨江国际旅游度假区开发有限公司所持前滩地块(黄浦江南延伸段ES4地区)的部分土地，并以积极竞争态度参与前滩地区标志性建筑-城市综合体，包括办公、商业和住宅等项目的投资开发。此外，公司还会积极参与前滩国际商务区其他二级开发项目。
3。择机减持公司参股的可流通股票，2013年公司计划完成净利10.5亿元：2013年3月，公司授权管理层在二级市场上适时择机单向减持已持有其他公司可流通股票，直至全部股权减持完毕或董事会另行决议为止。目前，公司合计持有参股上市公司股权市值5.6亿元。减持这部分股权将增厚公司业绩并提供公司运营资金。2013年度公司计划完成土地和房产销售收入(含预收款)不低于50亿元。其中办公物业销售收入不低于23亿元，房产销售收入不低于27亿元；物业租赁收入不低于20亿元。物业管理及服务性收入不低于7亿元；2013年公司利润目标10.5亿元。
4。经评估，目前公司自持物业价值高达422亿元，增值近300亿元：公司今年聘请了戴德梁行对公司全部36项投资性物业(这里指合并公司报表范围内物业。但不包括合并报表范围内总计约8.1万平的酒店物业，以及虽然公司持股50%，但并未纳入合并财务报表范围的投资性物业，如总计约25万平的会展场馆和部分零售商铺)的公允价值进行了全面评估。这些物业包括地上、地下总建筑面积合计近247万平，涉及：i)账面已计入会计科目“投资性房地产”项下且已经取得房地产权证的物业，包括渣打银行(行情 专区)大厦、星展银行大厦、钻石大厦、陆家嘴商务广场、陆家嘴信息中心、陆家嘴基金大厦、陆家嘴投资大厦、陆家嘴金融服务广场、软件园全部办公楼宇、燕乔大厦、陆家嘴96广场、陆家嘴1885文化中心、天津虹桥新天地、金杨地区等零星商铺、东和公寓及其他物业等30项；ii) 账面已计入会计科目“存货”项下、未来拟用于出租目的的在建工程，包括上海纽约大学、世纪大都会、陆家嘴世纪金融广场、浦东金融广场、天津陆家嘴金融广场、Z4-2地块项目6项。经评估，上述36项投资性物业在2012年底的账面净值为124.19亿元，评估后的公允价值合计为421.64亿元。如果按照此方法计算，公司2012年总资产将达602亿元(比账面总资产308亿元增加约294亿元)；归属于母公司的权益将达246亿元，折合每股净资产13.17元。
5。投资建议：维持“增持”评级。公司商业项目开发沿陆家嘴主干道展开，具有价值稀缺性(持有物业地上、地下总建面合计247万平，现值达422亿元，未来物业规模将持续增长)。随着上海国际金融中心建设推进，公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。借助陆家嘴先天品牌优势，公司正努力塑造其商业运营竞争力，并逐步转向商业地产投资运营商。此外，公司也在尝试介入跨行业和跨地区的多元化投资领域(聚焦金融股权投资)。前滩和迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力，为2014-2016年中长期业绩增长提供动力。考虑到公司2013年计划实现10.5亿元净利，我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.57和0.69元，对应RNAV是17.70元。截至4月24日，公司收盘于11.42元，对应2013、2014年PE分别为20.01倍和16.56倍。给予公司RNAV约80%的折扣，对应目标价14.16元，维持公司的“增持”评级。
6。风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。
2。上海前滩开发实质性启动，公司将全面参与并获益：上海前滩规划总用地283.17公顷，规划总建面350.24万平。其中，商办建面为220.19万平，住宅建面为90.34万平，其余为已建成东方体育中心、教育设施及其他公共服务设施面积。该区域地块具有优越的地理位置和稀缺的投资价值。 2012年8月，上海前滩地区控制性详规已正式获批。2012年10月，公司与集团公司的控股子公司-上海滨江国际旅游度假区开发股份有限公司就“前滩中心”综合体项目签署了《合作备忘录》，并支付了1亿元的意向金。目前，前滩开发已实质性启动。2013年3月，公司拟以参与土地招拍挂或股权转让等方式收购集团公司子公司-上海滨江国际旅游度假区开发有限公司所持前滩地块(黄浦江南延伸段ES4地区)的部分土地，并以积极竞争态度参与前滩地区标志性建筑-城市综合体，包括办公、商业和住宅等项目的投资开发。此外，公司还会积极参与前滩国际商务区其他二级开发项目。
3。择机减持公司参股的可流通股票，2013年公司计划完成净利10.5亿元：2013年3月，公司授权管理层在二级市场上适时择机单向减持已持有其他公司可流通股票，直至全部股权减持完毕或董事会另行决议为止。目前，公司合计持有参股上市公司股权市值5.6亿元。减持这部分股权将增厚公司业绩并提供公司运营资金。2013年度公司计划完成土地和房产销售收入(含预收款)不低于50亿元。其中办公物业销售收入不低于23亿元，房产销售收入不低于27亿元；物业租赁收入不低于20亿元。物业管理及服务性收入不低于7亿元；2013年公司利润目标10.5亿元。
4。经评估，目前公司自持物业价值高达422亿元，增值近300亿元：公司今年聘请了戴德梁行对公司全部36项投资性物业(这里指合并公司报表范围内物业。但不包括合并报表范围内总计约8.1万平的酒店物业，以及虽然公司持股50%，但并未纳入合并财务报表范围的投资性物业，如总计约25万平的会展场馆和部分零售商铺)的公允价值进行了全面评估。这些物业包括地上、地下总建筑面积合计近247万平，涉及：i)账面已计入会计科目“投资性房地产”项下且已经取得房地产权证的物业，包括渣打银行(行情 专区)大厦、星展银行大厦、钻石大厦、陆家嘴商务广场、陆家嘴信息中心、陆家嘴基金大厦、陆家嘴投资大厦、陆家嘴金融服务广场、软件园全部办公楼宇、燕乔大厦、陆家嘴96广场、陆家嘴1885文化中心、天津虹桥新天地、金杨地区等零星商铺、东和公寓及其他物业等30项；ii) 账面已计入会计科目“存货”项下、未来拟用于出租目的的在建工程，包括上海纽约大学、世纪大都会、陆家嘴世纪金融广场、浦东金融广场、天津陆家嘴金融广场、Z4-2地块项目6项。经评估，上述36项投资性物业在2012年底的账面净值为124.19亿元，评估后的公允价值合计为421.64亿元。如果按照此方法计算，公司2012年总资产将达602亿元(比账面总资产308亿元增加约294亿元)；归属于母公司的权益将达246亿元，折合每股净资产13.17元。
5。投资建议：维持“增持”评级。公司商业项目开发沿陆家嘴主干道展开，具有价值稀缺性(持有物业地上、地下总建面合计247万平，现值达422亿元，未来物业规模将持续增长)。随着上海国际金融中心建设推进，公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。借助陆家嘴先天品牌优势，公司正努力塑造其商业运营竞争力，并逐步转向商业地产投资运营商。此外，公司也在尝试介入跨行业和跨地区的多元化投资领域(聚焦金融股权投资)。前滩和迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力，为2014-2016年中长期业绩增长提供动力。考虑到公司2013年计划实现10.5亿元净利，我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.57和0.69元，对应RNAV是17.70元。截至4月24日，公司收盘于11.42元，对应2013、2014年PE分别为20.01倍和16.56倍。给予公司RNAV约80%的折扣，对应目标价14.16元，维持公司的“增持”评级。
6。风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。
