〈今周刊〉到马来西亚当包租公 稳稳赚六％

近年来，台湾房价高涨、租金报酬率低早已不是新闻，让许多想寻求稳定收益的包租公，眼光开始转向海外，特别是邻近台湾的东南亚国家，如印尼、泰国、马来西亚等，在亚洲国家中，经济表现突出、房价相对便宜，租金报酬率更是高於台湾的三至五倍。
然而，印尼与泰国的政策规定，外国人购买房地产时，有金额、个人条件等相关限制，且不能持有房屋土地，相形之下，马来西亚的投资环境较为友善，政府不仅大力推行第二故乡计画（MM2H）鼓励投资移民，并提供较优惠的房贷条件，对於一般外国人投资房地产的限制也较少，因此吸引国内不少房仲、代销业者进军马来西亚，带领台湾投资人「钱」进首都吉隆坡，并锁定知名地标双子星塔周围的商业区投资。

品冠曾拥六房 后悔卖太早
自小在吉隆坡长大的马来西亚籍歌手品冠，从一九九六年就开始陆续在吉隆坡郊区（编按：品冠比喻类似於新北市板桥、林口区）投资房地产并出租，最多曾同时拥有六栋房子，主要以排屋（连栋透天厝）为主，但他特地强调：「六栋房子听起来很多，但加总价格也不过约台币两千万元左右。」马来西亚房价便宜可见一斑。
后来因为演艺工作忙碌，无暇管理出租事务，才在二○○九年陆续卖出，小赚一五％，「我后悔当初真的太早卖掉了！」品冠语带可惜地表示，近几年来吉隆坡房地产价格不但飞涨，一般郊区住宅的租金年报酬率约为六％，而市中心商业区的酒店式公寓，年租金报酬率更高达八％至一○％，在如今低利率的年代下，报酬率相当可观。
虽然二十四岁时就有房市投资经验，但品冠坦言，以前在吉隆坡投资时，只在自己老家附近、熟悉的区域置产，后来○六年决定定居台北，在南港买下台湾的第一栋房子，住了两年后卖出，每坪价格由原先的二十八万涨到四十八万元，大赚七成，这才体悟到投资房市最重要的诀窍「Location、Location、Location（地段）」。所以现在他只要回到吉隆坡，一定找机会到市中心看房子，锁定租屋需求稳定的商业区，寻找新的投资标的。
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品冠进一步解释，以双子星塔为主的商业区，又称金三角地带，就类似於台北一○一周边的信义计画区，但高楼大厦、商办建筑的稠密度，又比信义计画区更高一些，在此区除了聚集各国的大使馆外，许多国际企业也都选择在此设立办公室，，走在路上不难看到，除了来自亚洲、中东各地的观光客之外，还有大量被企业总部外派而来的商务人士，也都居住於此，而庞大的租屋需求，正是支撑金三角地带房价和租金报酬率的最重要因素。

留意风险 金三角区最稳当
第二种则是整年都出租给当地商务人士或长住居民；第三种形式则是由建商出面担任物业管理工作，直接给房东固定期间的保证收益，例如在购买后的前三年给予每年固定五％的租金报酬率，多出来的收益则属於建商。
吕安淇表示，物业管理公司会针对不同的出租形式，而有不同的收费方式。以一般最常见的「整年出租」来说，物业管理公司找到房客后，会先向房东收取半个月至一个月的租金作为服务费用，之后的管理费用，则每年收取租金的五％至一○％不等，若有额外的修缮支出，再另外报价给房东。
对於海外置产刚入门的包租公，若是熟谙英文，品冠建议可先上当地较知名的物业仲介网站，例如travel.ezt.com.my，搜集市场资料做功课，且当地的华人众多，几乎都有中文服务；或者也可考虑另一种选择，参加国内商誉较佳的仲介、顾问公司所举办的海外投资说明会，评估后若觉得合意，可再参加其所举办的参访旅游团，到当地实际考察、办理签约手续，也可顺便观光、体验当地民情。
虽然租金报酬率高，但吕安淇仍提醒要留意风险，马来西亚的房子产权有分为两种，一种是永久产权，另一种则有九十九年的期限，后者的房价会随年限缩短而越便宜，但卖出转手性较差，不建议持有；另外，很多人容易被度假区美丽的别墅或海上屋吸引，投报率虽高，但建筑结构本身的风险也不小，投资人宜尽量避开这类较偏门的投资，建议锁定租屋需求稳定的金三角商业区，是入门的不二法则。
（来源：《今周刊》，823期）
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