摘要:绿维创景认为,旅游综合体,已经成为旅游产业投资开发中的主流模式。几年来,我们对这一模式全面深度研究,形成了“旅游吸引核·休闲聚集区·居住发展带·社区配套网·产业延伸环”的主体发展结构。本文是《旅游引导的产业集群化与新型城镇化研究报告》的重要构成,围绕产城一体化发展脉络进一步梳理,按照新型城镇化创新建设的要求,形成了一种发展模型。在这种模型中,结合泛旅游产业的业态差异、区域资源整合差异、目标市场差异,可以形成非常丰富的创新形态,或称为二级模式,比如温泉养生会都模式、新建休闲古镇模式、滑雪小镇模式等。我们认为,旅游综合体以其产城一体化的突破创新,将在未来的新型城镇化进程中做出巨大贡献。
旅游业投资大幅增长,并正在成为中国经济中产业投资的主流方向,引起了投资机构的重视及投资界的广泛关注。过去,一个旅游项目招商引资,几个亿,十个亿,已经是非常大的项目了。这两年,各地投资洽谈会上,旅游项目十分热门,投资总额不断放出卫星,几百亿、上千亿的旅游综合开发项目,令人侧目。旅游投资的大幅增长,代表着一个旅游投资的新时代。这个新时代,不仅仅是总量上的变化,更在于投资内容与模式的差异。
在新的旅游投资中,最新的趋势恰恰表现在放卫星的项目中。这些几百亿、上千亿的投资,主要是各类综合开发,包括主题公园综合体、高尔夫社区、超级娱乐综合体、超大休闲商业综合体、养生社区、度假社区、养老社区、文化小镇、房车小镇、生态商务新城、会展新城、运动新城等等,新概念新模式层出不穷。
在房地产界看来,这是新概念地产——旅游休闲度假房地产。而以投资界的视角看,这种新业态、新综合、新商业模式,正是中国经济转型升级的宠儿,是以旅游产业为主导的区域综合开发,是可以吸纳数万亿资金,既快速回报又长期收益的良性发展的新兴模式。
面对旅游产业的新综合时代,我们认为,应立足旅游创意创新的特色,对日新月异的旅游业态和投资模式,按全新的视角进行整合。
新的旅游综合开发,已经实现了两个突破:第一个突破,是旅游与城镇化结合,旅游区与城镇村的开发全面融合,并形成典型的旅游综合体新模式。第二个突破,是旅游服务产业与文化、教育、会议会展、养生养老、医疗、体育、农业、房地产等产业的全面融合,形成了旅游产业主导下的泛旅游产业聚集与整合,出现了泛旅游产业集群。
旅游发展的趋势,已远远超越了原来“就旅游服务来评价旅游发展”的方式。因此,其投资规模也不该局限于旅游服务业本身,而应被看成是一种综合性产业及综合区域投资开发。“旅游引导的区域综合开发”这一概念的提出,正是为了解决目前旅游面对的跨行业、跨城乡、复合型区域发展的机理与构架问题。
其中,“旅游综合体”,是旅游综合开发中最主要的项目投资开发模式。我们首先从基本概念、综合特征与发展架构三个方面来全面认识旅游综合体,这是研究旅游综合体的基础前提。
一、基本概念
“旅游综合体”的概念,实际上来自于我们所熟悉的“城市综合体”,但是两者在机制与作用方面,有着巨大区别:基于产业引导的综合体与基于城市功能聚集的综合体。
“城市综合体”是以城市中心区的建筑群为基础,融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”,其核心,是城市功能聚合,体现出土地集约化、建筑一体化、功能集中化、业态聚集化四方面的作用。
“旅游综合体”,是指基于一定的旅游资源与土地基础,以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的,以互动发展的旅游吸引核、休闲聚集区、旅游地产社区为核心功能构架,相关配套设施与延伸产业为支撑保障,整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。作为聚集综合旅游功能的特定空间,旅游综合体是一个泛旅游产业聚集区,也是一个旅游经济系统,并有可能成为一个旅游休闲目的地。因此,我们也用泛旅游来代替旅游的概念,使用“泛旅游综合体”的名称,包括“休闲综合体”、“度假综合体”、“休闲商业综合体”、“创意文化综合体”、“温泉养生综合体”、“康疗运动综合体”、“高尔夫度假综合体”、“休闲农业综合体”、“旅游小镇(非建制)”等各种类型。
旅游业投资大幅增长,并正在成为中国经济中产业投资的主流方向,引起了投资机构的重视及投资界的广泛关注。过去,一个旅游项目招商引资,几个亿,十个亿,已经是非常大的项目了。这两年,各地投资洽谈会上,旅游项目十分热门,投资总额不断放出卫星,几百亿、上千亿的旅游综合开发项目,令人侧目。旅游投资的大幅增长,代表着一个旅游投资的新时代。这个新时代,不仅仅是总量上的变化,更在于投资内容与模式的差异。
在新的旅游投资中,最新的趋势恰恰表现在放卫星的项目中。这些几百亿、上千亿的投资,主要是各类综合开发,包括主题公园综合体、高尔夫社区、超级娱乐综合体、超大休闲商业综合体、养生社区、度假社区、养老社区、文化小镇、房车小镇、生态商务新城、会展新城、运动新城等等,新概念新模式层出不穷。
在房地产界看来,这是新概念地产——旅游休闲度假房地产。而以投资界的视角看,这种新业态、新综合、新商业模式,正是中国经济转型升级的宠儿,是以旅游产业为主导的区域综合开发,是可以吸纳数万亿资金,既快速回报又长期收益的良性发展的新兴模式。
面对旅游产业的新综合时代,我们认为,应立足旅游创意创新的特色,对日新月异的旅游业态和投资模式,按全新的视角进行整合。
新的旅游综合开发,已经实现了两个突破:第一个突破,是旅游与城镇化结合,旅游区与城镇村的开发全面融合,并形成典型的旅游综合体新模式。第二个突破,是旅游服务产业与文化、教育、会议会展、养生养老、医疗、体育、农业、房地产等产业的全面融合,形成了旅游产业主导下的泛旅游产业聚集与整合,出现了泛旅游产业集群。
旅游发展的趋势,已远远超越了原来“就旅游服务来评价旅游发展”的方式。因此,其投资规模也不该局限于旅游服务业本身,而应被看成是一种综合性产业及综合区域投资开发。“旅游引导的区域综合开发”这一概念的提出,正是为了解决目前旅游面对的跨行业、跨城乡、复合型区域发展的机理与构架问题。
其中,“旅游综合体”,是旅游综合开发中最主要的项目投资开发模式。我们首先从基本概念、综合特征与发展架构三个方面来全面认识旅游综合体,这是研究旅游综合体的基础前提。
一、基本概念
“旅游综合体”的概念,实际上来自于我们所熟悉的“城市综合体”,但是两者在机制与作用方面,有着巨大区别:基于产业引导的综合体与基于城市功能聚集的综合体。
“城市综合体”是以城市中心区的建筑群为基础,融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”,其核心,是城市功能聚合,体现出土地集约化、建筑一体化、功能集中化、业态聚集化四方面的作用。
“旅游综合体”,是指基于一定的旅游资源与土地基础,以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的,以互动发展的旅游吸引核、休闲聚集区、旅游地产社区为核心功能构架,相关配套设施与延伸产业为支撑保障,整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。作为聚集综合旅游功能的特定空间,旅游综合体是一个泛旅游产业聚集区,也是一个旅游经济系统,并有可能成为一个旅游休闲目的地。因此,我们也用泛旅游来代替旅游的概念,使用“泛旅游综合体”的名称,包括“休闲综合体”、“度假综合体”、“休闲商业综合体”、“创意文化综合体”、“温泉养生综合体”、“康疗运动综合体”、“高尔夫度假综合体”、“休闲农业综合体”、“旅游小镇(非建制)”等各种类型。