为了招徕地产资本，一些地方政府不惜“另辟蹊径”，被指化整为零提供上万亩土地，并且动用融资平台为开发商担保。这种权力和资本的共生关系，正在以旅游地产的形式，迅速改变着名山大川的面貌。 以冬运会名义建设的“国际滑雪中心”直到冬运会闭幕尚未完工，并被指借“滑雪”之名建高尔夫球场和别墅区；滑雪场施工破坏植被，导致泥石流同村舍民居“擦肩而过”；这种种争议的焦点都直指万达集团牵头在长白山西北麓圈地几万亩所开发的旅游地产项目。 《第一财经日报》记者的调查更进一步发现，为了招徕地产资本，一些地方政府不惜“另辟蹊径”，被指化整为零提供上万亩土地，并且动用融资平台为开发商担保。这种权力和资本的共生关系，正在以旅游地产的形式，迅速改变着中国名山大川的面貌。 万亩土地优惠出让 位于长白山西北麓的吉林省抚松县，除了享有中国人参之乡的美名之外，也许还创下了一项纪录——根据国土资源部网站公示信息，在2010年3月到5月间，该县向“长白山国际旅游度假区”（下称“长白山度假区”）这一个项目，出让了至少109块土地。之所以会出现针对单一对象如此密集的土地出让，客观上可以绕开国家的土地出让规定。 2009年国土资源部和国家发改委发布的《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》规定，商品住宅项目宗地出让面积，小城市（镇）不得超过7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。 而大连万达集团（下称“万达集团”）牵头开发的长白山度假区项目，项目占地18.34平方公里，规划建设用地达到10平方公里（折合1000公顷或15000亩）。在近年土地市场持续调控的大背景下，如此大面积的拿地实属罕见。 即使已经化整为零，该项目仍有个别宗地出让面积超出上限，如2010年5月17日出让的“长白山国际旅游度假区南区B1-1地块住宅用地”，单幅土地出让面积达到32.4公顷。 鉴于2005年~2009年，抚松县平均每年的住房供地量仅为17.59公顷，向长白山度假区提供这1000公顷的建设用地，当地政府可谓“倾囊相与”。 更体现诚意的是，价格上也相当优惠。本报查阅出让资料发现，多数地块出让单价在10万元~20万元/亩，大部分土地的出让价格接近基准地价，相当一部分地块的出让价格甚至低于基准地价。此外，据一家曾到抚松县考察的开发商透露，当地政府可能还会通过各种途径变相返还土地款。 位于长白山度假区北区的公寓项目“北纬41度”目前在售均价为每平方米3700元，若地价按15万元/亩计算，土地成本仅每平方米225元。 融资平台出面担保 长白山度假区项目的投资方，是一个阵容豪华的民企联盟。 2008年东北亚博览会期间，万达集团董事长王健林等120名国内民营企业家到吉林省考察，成为万达集团与抚松县合作“结缘”的开始。2009年年初，万达集团、泛海集团、巨人集团、复星集团、一方集团等五家民企地产巨头同抚松县政府签署投资框架协议，2009年8月，上述除巨人集团和复星集团之外的三家企业联合新加入的伙伴——亿利资源集团同当地政府正式签订长白山度假区项目投资协议，成立项目公司——长白山国际旅游度假区开发有限公司，项目投资额高达230亿元。 此后，该项目公司经历一次股权变更，联想控股、用友科技和联想控股全资子公司——融科物业投资有限公司三家公司入局，到2010年5月，该项目公司的股权结构为：万达集团28%、泛海集团27%、一方集团20%、亿利资源集团10%、联想控股6%、用友科技5%、融科物业投资有限公司4%。2009年8月28日，长白山度假区开工奠基。 230亿元的巨型项目，融资是一个大问题。抵押贷款、信托、债券、尝试土地经营，为了筹措这笔巨资，投资方几乎用尽了手段，甚至采取了抬高抵押土地估价，高估项目收益等灰色手法；而抚松县地方政府，也不惜动用政府融资平台为其担保。 2010年5月10日登记抵押的该项目37块土地，分别抵押给了农业银行抚松县支行和工商银行白山分行，共获贷款6.2亿元。根据国土部网站上所能查询到的数据，其中至少有31块地块的估价，高于购地时的成交价；而且其中至少有21块地块，抵押后所获得的贷款，高于当初的购地价。距离这批地块签订出让合同的2010年3月14日不到两个月，且在由于环评等因素而部分未开工的情况下，这批土地何来如此明显的增值？ 某银行贷款部人士对本报表示，按照其所在行的惯例，如果土地出让日期与抵押日期间隔在三个月以内，通常不会对土地重新估值，而是直接参照出让价格；一名房地产律师也为本报分析称，在这么短的时间内，同一地块的抵押估价相对购地价格大幅升值的情况并不常见，两个价格可能采用了不同的估值方法。 也许是因为难得引来这样的大项目，当地的融资环境也表现得相当友好。上述银行贷款部人士认为，相关银行对该项目贷款的审批“显得相当宽松”。据《长白山日报》2009年的一篇报道，作为抚松县政府融资平台的恒信投资管理有限责任公司，曾经承办了6亿元的《长白山国际旅游度假区投资担保函》。 名山大川，谁的后花园？ 这种“政府搭台，企业唱戏”，甚至政府“上阵伴奏”的模式，在招商引资乃至地产开发中并不少见，但是旅游地产的行业属性决定了其规模的巨大和影响的复杂性。
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2010年7月底的一个晚上，暴雨倾盆，汹涌的泥石流从果松山上席卷而下，沿着狭长河道冲向吉林省白山市抚松县东岗镇果松村。对紧邻河道居住的果松村村民而言，这是惊心动魄的一晚，泥石流与他们的房屋擦肩而过，险些冲毁这些脆弱的民宅。 这样危急的情形在果松村历史上并不多见。造成险情的原因，一方面是天灾——资料记载，那场暴雨是自1995 年以来对当地影响范围最广的一次降水，但另一方面则是人为。 “由于万达公司修的滑雪场造成下雨天水流集中、泥石流一起下的实际情况，大雨天和下大暴雨的时候，直接威胁我村河边的十几户村民的生命和财产安全。”这段话被记录在果松村2010年第七届村委会主任的述职报告里。 这个名叫王寿平的村委会主任在报告中多次提到“万达”——对果松村乃至抚松县而言，这是一个难以绕过的名字，这家中国最大的商业地产公司正在当地开发一个占地18.34平方公里、投资230亿元的旅游地产项目——长白山国际旅游度假区。 由于度假区滑雪场的建设，原本由森林覆盖的果松山经砍伐、修建出43条滑雪道，裸露后的地表土层在雨水的冲刷下变得不再那么坚固，成为2010年7月那场泥石流的源头。 失去耕地导致生活方式改变 占地18.34平方公里的长白山国际旅游度假区，面积相当于2500个足球场大小。度假区规划为南区和北区两部分，之间相隔7公里，其中南区占地面积13.34平方公里，又称为“长白山体育休闲度假区”，如今正被开发成滑雪场、旅游小镇、星级酒店群、高尔夫球场以及别墅。 果松村就在南区旁边。但近在咫尺的度假项目除了在地理上的亲近，与村民的生活并没有更多交集。对于住在河道旁的十几户村民而言，项目的建设带给他们的是对泥石流冲毁房屋的担忧。对于更多世代生活在这里的村民而言，面临的则可能是失去耕地、被迫改变生活方式。 “春天为了配合万达公司在我们村附近建设滑雪场征用土地这一主要工作，我们村委会召开了村委会。村长代表会、村长大会，多次解决了针对征用工作出现的一系列问题和难题。”这段话也被记录在了2010年果松村村委会主任述职报告中。 由于长白山国际旅游度假区南区所在的位置原本是大片的林地和果松村村民的耕地，因征地而起的矛盾，至今仍在果松村持续上演。 今年初，果松村村部门口张贴了新一批征地名单。51名村民共计196.37亩土地将被征收，而失地所能得到的补偿并不能让村民满意。 给予失地土地农民的补偿标准是这样的：对于拥有土地证的在册耕地，按每亩790元乘以15，即每亩补偿11850元。790元是一亩耕地一年的评估产值，15代表土地证上所余年限。若村民实际耕种的土地超出在册面积，超出不足1倍的部分，仍按每亩11850元补偿，超出在册面积1倍以上的部分，则按每亩5925元补偿。196.37亩土地的最终补偿总额为216.8万元。 “如果按一户三人四亩在册土地计算，一共可以获得47400元，对于那些只能依靠种地养活全家的村民而言，这就是未来15年的全部收入，一家人每天只有不到9元生活费，一人还不足3元。” 一份名为《长白山体育休闲度假区控制性详细规划》的文件显示，度假区南区规划范围内，耕地面积共计44.2公顷，约663亩。 不过，如果与项目规划区内被占用、征用的林地面积相比，耕地面积还只是冰山一角。 森林砍伐的负面影响 根据国家林业局调查规划设计院与河北承德林业调查规划设计院共同完成的一份报告，度假区南区占用征用林地面积达到613公顷，近9200亩，相当于858个足球场的面积，这些林地的林木蓄积量达到7.88万立方米。 如此大面积的占用、征用林地，被长白山国际旅游度假区开发有限公司总经理邢文明形容为“史无前例、空前绝后”。在2010年举行的一场洽商联谊会上，邢文明自豪地向与会嘉宾介绍项目给果松村地貌带来的改变，并以此证明项目得到的政策优待。 不过，前述国家林业局调查规划设计院参与撰写的报告却多次表达了对森林遭到砍伐对当地脆弱的生态环境所带来的负面影响的忧虑。 “项目区地处东北东部山区寒温带湿润气候区……该区域土壤的主要特点是土层薄、结构疏松、不耐冲蚀、地表裸露后土层易被冲刷。植被一旦被破坏，极易引起水土流失，再次自然恢复植被难度极大。由此可见，该区域生态环境较为脆弱，破坏容易，恢复治理难度大。” 报告又写道：“由于拟占用征用林地面积较大，且绝大部分为永久占地，造成林地及其附属的林木、野生植物资源永久损失，在此栖息的野生动物被迫迁移，将不可避免地对建设范围内的森林生态安全性造成一定影响。” 如今的果松山成了一片巨大的工地。轰鸣的重型卡车，将通往山脚的唯一一条道路碾压得坑洼不平，所经之处扬起漫天的尘土。一座依山而建的现代滑雪场、一座36洞高尔夫球场、一座18洞高尔夫球场、若干座酒店以及别墅群正初具规模。 从农民手中征得的耕地以及大片被占用、征用的林地，为长白山国际旅游度假区的建设提供了珍贵但廉价的土地资源。（稿件来源：第一财经日报(微博)） 组文报道： 万达长白山项目变形记：化整为零规避政策 万达长白山低价圈地万亩造度假区 万达私有化之路：王健林关联公司或以低价受让国有股 万达院线被指大而不强 购买AMC或因国内增长乏力 酒店管理公司称万达强势：通过特殊供货渠道降成本 万达旗下百货业务迟迟未盈利 未来将改名
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