固定资产（real estate）：
固定资产是实体土地以及附属于该土地的物体。
固定资产不仅指地球的表面，也包括地表以下的物质和土地上方的空间，加上自然附属于该土地的物体（建筑物、街道、路边、水槽、公共设备、篱笆、植物、作物、水、景观等）的总称。
理论上说，固定资产从地心延伸到荣耀的天堂。地球在赤道地区的直径接近8000英里。从更可操作的角度来说，固定资产从地表向上下各延伸一定的空间。
固定资产独特的物理特征：
· 固定性（immobility）：任何给定的小块土地的地点不会改变。
· 不灭性（indestructibility）：土地的永久性，以及相对永久的土地的改良性。
· 独特性（uniqueness）：没有任何两块固定资产在各个方面完全相同，并且所有的固定资产在地理上是相异的。

土地财产（real property）：
土地财产是在实体固定资产（physical real estate）的所有权（ownership）中所有固有的利益（interests）、收益（benefits）和权益（rights）的总称。
土地财产的所有权（ownership of real property）通常包括空间所有权（air rights）和地下所有权（subsurface rights）。两者之一或是全部的权利可以被卖家保留、售出，或是分开租借。
当一个买家收到该权利束（bundle of rights），就受到卖家保留的任何权利的约束，其他人所有或获得的任何其他权利同样具有约束效力。这些权利被特定的政府力量所约束。
权利束（bundle of rights）：
权 利束是给予固定资产所有权人（real estate title holder）的一系列合法权利的总称。权利束可以包括所有权（right of possession）、控制权（right of control）、专属权（right of exclusive）、享有权（right of enjoyment）和处置权（right of disposition）。一些例子包括财产的占用、财产的再分解、将财产租借给他人、财产抵押、开辟农场或采矿、购买、赠予等。
财产权利的范围和程度从根本上影响人们对资源控制的竞争方式。有更完整的财产权，市场交易价值变得更加有影响力。只有当人们确信他们所有的财产权利将会保护他们免遭别人不公平的或是非法的行为，个体才会创造新的财产形式来产生财富。

固定资产的基本形式（Primary Types of Real Estate）：
- 住宅（residential）：所有用作住房的财产，从小城的街区到占地几英亩的大片土地，从单身家庭到多个小家庭组成的大家庭，无论在城区、城乡交界处还是乡村地区。
- 商业（commercial）：创造收入的财产，包括公寓、办公用楼、购物中心、零售店、宾馆、剧院和停车场等。
- 工业（industrial）：工业用途的土地和建筑，包括工厂、仓储建筑和动力装置等。
- 农业（agricultural）：包括农场、牧场、果园和林地。小型农场和归农业综合企业所有的大面积土地均属此列。
- 特殊用途（special purpose）：教堂、公立学校、公墓、政府用地等。

完全所有地产权（fee simple estate）：
绝对所有权（absolute ownership）不受利息或是房地产的影响，仅受政府施加的税收权、征用权、治安权和收缴权力的限制。
- 财产所有权的最高形式。
- 只受四条政府权力的约束。
私人财产（Personal Property）：
- 不在固定资产类别里的全部财产均属私人财产。
- 私人财产被定义为被普通民众认为是“个人的”（personal）、可移动的（portable）和有形的（tangible）物体。
例如：家具、艺术品、古董、珠宝、收藏品、家畜、机械装置等。
四条政府权力：
- 治安权（police power）：在该权力下，财产为了公共安全、民众健康、道德准则和公众福利而受到管理。
- 征用权（eminent domain）：政府为公共用途，在支付补偿金的情况下使用私人财产的权力。
- 税收权（taxation）：政府拥有对有价值的物品、产品等进行评估，通过税收提高收入的权利。
- 收缴权（escheat）：财产所有者在没有任何遗嘱也无合法继承者的情况下，政府拥有将该类私人财产收缴的权利。

不完整地产权（partial interest）：
固定资产中小于完整权益的、可分割或不可分割的权益。
任何小于100%所有权的产权均为不完整产权。
通常出现在一个所有者决定保留特定财产权，但给予或售出其他权益给其他方的情况下。
不完整产权的类型：
- 出租人权益（leased fee estate）
- 承租人权益（leasehold estate）
- 终身财产权（life estate）
- 不可分割权益（undivided interests）
- 地役权（easement）


土地财产权益划分的例子（Example of Division of Real Property Interests）：
1、实体的 - 财产的使用（Physical - Property Use）
· 横向和纵向的（Vertical and Horizontal）
· 土地
- 地表（surface）
- 地下（sub-surface），例如矿产等。
· 上空（overhead）
· 土地改良物（improvements）
- 建筑物（buildings）
- 作物（trees/vines，etc.）
2、合法的 - 所有权（Legal - Ownership）
· 产权人（property owner）
- 完全所有产权（fee simple estate）
- 出租人权益（leased fee estate）
· 承租人（tenant）
- 承租人权益（leasehold estate）
3、经济的 - 收入和支出（Economic - Income & Expenses）
· 业主经营人（owner-operator）
- 接收所有净营业收入（receives all net operating income）
- 支付抵押贷款、税款等（pays mortgage, taxes, etc.）
· 承租人（tenant）
- 占有财产（occipies property）
- 接收净营业收入（receives net operating income）
- 在租赁期间内支付业主租金（pays rent to landlord during the lease term）
· 业主（landlord）
- 在租赁期间从承租人处接收租赁收入（receives rent income from tenant during the lease term）
- 在租赁结束时回收财产（receives property back at end of the lease term）
- 支付抵押贷款、税款等（pays mortgage, taxes, etc.）
4、财政的 - 权益和贷款（Financial - Equity and Loans）
· 抵押贷款（mortgage）
· 产权（equity）

固定附着物（Fixtures）：
固定附着物指一件原本属于私人财产的物体被永久安装或是附属在土地或建筑上，在法律上属于该固定资产的一部分。
固定附着物是财产的一个细目，在一些情况下，可能被合法地认定为私人财产，但因其被附属在土地或建筑上，或用作和该土地以及建筑紧密相关的用途，那么这个项目被看作土地的一部分，因此也被认定为固定资产。
固定附着物是产权所有者的私人财产，并被产权所有者安装。固定附着物被认为是固定资产的一部分，因此，出售或是抵押固定资产的时候，固定附着物通常被包括在其中。然而，交易设备（trade fixtures）受到特殊协议的排除，并不包含其中。
鉴别固定附着物（tests of a fixture）：
4种合法的测定被用于决定一件物品是否属于固定附着物的范畴，是否是固定资产的一部分，或者属于私人财产。
· 该物品是否在物理上附着在上述房产上？附着的永久程度如何？可以在不造成损伤的基础上移动该物体吗？
· 该物体和上述房产之间有无任何特殊改动？该物体被用于固定资产还是私人资产？
· 该附加物的意图是什么？安装该物体的人打算永久保持该物体还是希望该物体可以被拆除？
· 是否有任何协议的存在？协议双方是否都同意该物体属于固定资产或私人财产？
· 社群团体或产业界通常如何看待该物体？
交易设备（trade fixtures）：
交易设备指商业或农业财产。当承租人将私人财产附着在租赁的土地或建筑上，用于商业行为，那么该物体就成为一项交易设备。交易设备和固定附着物不同。
交易设备是私人财产，被承租人所有并安装，用于运营商业。承租人必须在租赁期满之前移除交易设备，并且必须将上述房产大体恢复到初始状态。


留置权（Liens）：
留置权是当财产作为一项债务的抵押品时，向该财产收取的直接费用。
留置权代表对业主财产权的所有，可以是永久的也可以不是。
留置权的例子有房屋抵押贷款、税款和判决书。
产权负担（Encumbrances）：
产权负担是（业主以外的人）在固定资产中拥有利益或是权利，可能增加或减少产权的价值但不会阻碍业主的产权转让。
产权负担对业主的财产权利会造成永久性的减少。
产权负担的例子包括带限制的条件、地役权和权益保留。

农业作物（agriculture crops）
· 自然孽息（Fructus naturales）- 天然收成：乔木、多年生植物和灌木，以及草地都被认定为土地财产（real property）。
· 人工孽息（Fructus Industriales）-劳动收益：一年生植物、作物、果物等，被认定为私有财产。如果一年生作物仍然在土地里，并且购货合同没有强调这一点，这些作物通常留存作为私有财产。
成本 vs. 价格 vs. 价值：
· 成本（cost）：成本是创建或生产一项财产所需要的数额。成本是一个生产相关概念（production-related concept），与交易概念（exchange concept）相区分。
· 价格（price）：价格是基于交易周边的特定情况，交易中的特定买家同意为一件商品或一项服务支付，并且特定卖家也同意接受的数额。
· 价值（value）：价值是买家和买家双方对于一件商品或一项服务最可能议定的价格。价值可以有很多种形式，因此对于一项特定评估的价值类型必须被清晰地定义。
估价（valuation）：
估价是估计市场价值（market value）、保险价值（insurable value）、投资价值（investment value）或一些其他定义适当的价值，如确定利息或在给定日期里特定房地产群组的利息价值。估价和评估常被交换使用。

评估（appraisal）：
基于优势证据法则，来建立财产所有权中继承的权利的经济交易价值的观点的行为或过程。
评估报告（appraisal report）：一项评估的书面或口头交流。
· 报告的格式和内容通常由专业标准和法律标准管理。
· 报告可能长短不等——报告的长度并非反映评估质量或复杂性的必要标准。
非正式评估（informal appeaisals）：
· 购买过程就是评估的一种。
· 经验通常导致直观的评估结论。对结论的直觉基础并不总是可以被其他人简单理解。
· 当没有充分直觉时的替代选择：
- 猜测
- 咨询其他人的直觉
- 收集分析相关信息
· 评估的三个等级：
- 买方和卖方
- 非评估师的职业房地产人员
- 准备正式评估报告的职业房地产人员
正式评估（formal appraisals）：
· 基于相关数据的收集和分析
· 由经过特别培训的人员制作
· 通常以书面形式报告

评估的典型用途：
· 通过对财产价值的问题给出建议来辅助公众。
· 提供一个无误差的、公正的价值估算，其中的全部客观性都被商业惯例或法律规定要求。这些评估报告通常是正式的，以书面形式表现，可以被同行评审。
· 市场交易（market transactions）：
- 出售或购买
- 融资
- 管理
- 保险
- 改组和发展
- 可行性和最优化利用研究
- 购买或租赁选择的运用
· 法律设置下采取的私人行动（Private actions taken in legal settings）：
- 决定意外损失、折旧基础、资本收益
- 个人和公司的法律诉讼
- 环境影响报告
- 婚姻和合伙关系的解除
- 房东-租客关系和财产损失的诉讼
- 贷款取消抵押品赎回权
- 公司清算、合并和破产
- 保释保证书的安全性
- 牵涉到固定资产的政府行为
- 土地征用权
- 征税
* 物业税务评估（property tax assessment）
* 地产税（estate tax）
* 继承或赠与税
* 所得税（income tax）
· 合法交易（通常为正式评估，并用书面形式表现）

专业评估执业统一准则（USPAP - Uniform Standards of Professional Appraisal Practice）：
· USPAP的目标是通过设立对评估人员的要求来促进公众对评估执业的信任度并将其保持在高水准上。
· 道德标准（ethics standards）：
- 引导（conduct）
- 管理（management）
- 机密性（confidentiality）
- 记录保持（record keeping）
· 评估标准（appraisal standards）：
- 建立一项评估。
- 评估人员被要求意识到、理解，并且正确地使用必要的经过验证的方法和技巧从而呈报可靠的评估。
- 申报评估结论。
- 评估人员用不会误导的方式交流各人的分析、观点和结论。
评估许可（appraisal licensing）：
· 所有和联邦政府相关的交易都要求评估执照。
· 要求服从USPAP。

评估项目的阶段（stages of an appraisal project）：
· 明确评估问题（define the appraisal problem）：
- 财产鉴定
- 经过估价的财产权利
- 委托人鉴定
- 使用意向和评估的使用者
- 鉴定（价值鉴定和其他鉴定）
- 价值观点的日期
- 项目范围
- 项目完工日期（报告交付）
- 项目改变或取消
- 其他服务（法院证词、咨询等）
- 评估合同（评估人员和委托人之间的契约）
· 数据收集（data collection）
- 一般数据
* 全球的/全国的
* 地区的/社区的
* 邻近地区
* 市场范围
* 产业支持程序
* 社会力量（人口统计资料）
* 经济力量（供求关系）
* 政府力量
* 公众服务
* 影响市场替代选择的立法（税收、运营控制、所有权标准等）
- 环境数据（自然和人工环境均包含在内）
* 天气
* 土壤和地形
* 水（用水权、数量、质量、监测）
* 交通系统
* 有毒污染物
* 天然屏障（江河、山川、湖泊、海洋等）
- 财产限定数据（估价对象和比较对象）
* 法律描述
* 所有权信息
* 区域和健康及安全规程
* 地点和改良物的特性
* 私人和公共限制
* 物理信息（尺寸、土壤、改良物等）
* 交易历史
* 收益估算
* 最优使用分析：闲置的 或 得到改进后的
- 市场数据 —— 选择和分析
- 估价方法的应用
* 市场比较法（sales comparison approach）
* 收益法（income approach）
* 成本法（cost approach）
- 价值指标的调和
- 达成最终价值意见
- 报告评估结果
· 跟进的评估服务（follow-up appraisal services）:
- 咨询
- 口供、法庭证词、公众形象
- 公共关系
· 数据收集和保留（data collection and retention）：
- 类型和来源（区域、财产类型、市场）
- 组织（数据检索系统）
- 设备和技术
- 金融市场
- 时事
- 产业经济和趋势
- USPAP标准

“当土地空闲时”的最优用途（highest and best use "as though vacant"）:
- 因为土地的用途可以被改良设施限制，土地的最优用途因此被分开来决定——当土地空闲并且可用时，和当该地产被改良之后。
- 第一项决定反映一个事实，即土地价值源自于土地的潜在用途。土地的价值是有限的，除非现在正在被使用，或是将要被使用。土地在空闲时的最优用途是在三项生产要素（人力、资本和管理）得到补偿之后，为该土地带来最高回报的用途。
- 要决定土地空闲时的最优用途，评估人员假定这块土地上没有改良设施。即使一个地点上有一幢大厦，也可以通过拆除该建筑来使其变为空置状态。需要被回答的问题是：“如果这块土地是空置的，什么改良设施可以创造最大价值？”
“当土地被改良后”的最优用途（highest and best use "as improved"）:
- 第二项决定指的是，在所有现存建筑物基础上该土地最适宜的用途。“当土地被改良后”的最优用途分析意味着，现存改良设施应当被更新或保留，继续构成该财产的市场价值。或者，保留到新建设施的回报多于抵消拆除已有建筑并且建设新设施的花费时。
- 决定“当土地空闲时”的最优用途有助于土地或是地点估价。决定“当土地被改良后”的最优用途帮助决定该用途是否需要延续，或是改良设备是否需要拆除。