教育类房地产的权利分析
——一个不可忽视的话题
北京华伦律师事务所朱同琴
目前，不管在理论界还是在实务界，一种普遍的观点是，教育用地作为公益性用地，不能转让、出租或抵押，且在公益性用地的性质没有变的前提下，不能通过后一种途径变为可以自由处分的财产权利。这种认识的本质，乃是对于教育类房地产权利化的一种限制。
前不久，在浙江省余姚市发生的一起事件在教育界应是家喻户晓的。浙江省余姚市第四中学通过拍卖的方式，卖给了个人。作为公办高中的余姚四中，摇身一变成了民办高中。根据报道，拍得人是用1500万元的对价买受了余姚四中除土地之外的全部资产。学校拍卖给个人，公办学校变民办，一时舆论哗然。
无独有偶，在今年4月份，曾经轰动一时的广东规模最大的民办学校———番禺21世纪学校因欠家长2亿多元教育储备金，宣告破产，被推上拍卖席。但因各种原因，拍卖先后多次流拍。新闻报道称，因为该校所处地段比较理想，目前只有地产商想买下来做房产开发。也就是说，能真正引起竞拍人兴趣的乃是学校的房地产。
以上两个案例，对教育界来说都是轰动一时的。其原因在于：一直被视为与商业远离的教育界，也开始进入了商业化运作；一所公立学校通过商业运作，转瞬间就成了私人的财产；作为一个民办学校，最后资不抵债时，似乎同样存在引入破产机制并要对房地产作出处理的问题。
对于这两起案件，从法律的角度作一个分析时，一些问题很值得思考：拍卖学校，自然是拍卖学校的整体房产(作为与房产相分离的地产，在该案中没有拍卖)，那么在现行的法律环境中，浙江余姚四中作为一个教育机构，本身是否有权处分学校的整体房产呢？对于学校的房地产，学校的法律地位到底是什么？在我国目前的法律环境中，作为一种财产权，各类教育机构所拥有的房地产权的内容又是什么？
两起案件虽然都发生在中学，但是在整个教育界，未来都可能会面临这样的问题。不难预见，随着教育产业的蓬勃发展和民办教育的日益壮大，教育界的学校并购案、破产案将不再是罕见之事。公办教育机构被民办教育机构兼并或收购，民办教育机构通过挂靠和使用公办教育机构原有的房地产进行办学、犹如“借鸡生蛋”进而实质性地吞并公办学校等事件将不断发生。值得关注的是，这些事件的发生都必将牵涉到房地产的处分问题。因而，在法律上如何明晰这些问题就很值得探讨。
不同权利的主体归属
在实践中，谁能来代表行使教育类房地产的权利？关系错综复杂的各类机构在教育类房地产的市场交易中所充当的角色分别是什么？关于这一点，我们可以从一个案例说起。
B市Y学校占有位于该市中心的一块地。该地及地上物的权属状况如下：土地使用权为划拨国有土地使用权，权利人为B市教育局；包括房屋等在内的全部地上物颁发了房屋所有权证，而房屋所有权人则为Y学校。经B市编制委员会办公室的批准，在该市成立了一个教育国有资产管理中心(以下简称“中心”)，下辖于B市教育局。该中心成立的批文中同时明确规定，授权该中心管理所有市内的国有教育资产，当然包括了全部房地产。
2001年，B市教育局准备将Y学校迁移出该地，并在城郊办学。为此，B市教育局准备将该地块进行开发，并发出了招商的消息。后在选定开发商并与之签署协议文本的过程中出现了问题：谁代表签署该协议文本？签署一份什么内容和性质的文本？很显然，两个问题都非常重要，因为这不光牵涉到利益的分配问题，更重要的是牵涉到这样一份协议的效力问题。因为无论是主体不合格，或内容违法，都是无效的协议。在笔者接受委托参与该案后，出具了这样的方案：协议的文件名称和性质定位为地上物补偿协议而非土地使用权转让协议，因为在该案中所出现的三个主体，在该案的现状中都无法也没有权利转让该土地使用权；在签署协议的主体和方式上，由教育国有资产管理中心以自己的名义签署协议，由Y学校和B市教育局同时授权该中心签署协议，并向开发商作出用地与地上物权属状况的陈述，和连带承担该协议中教育国有资产管理中心应当承担的责任的保证。
——一个不可忽视的话题
北京华伦律师事务所朱同琴
目前，不管在理论界还是在实务界，一种普遍的观点是，教育用地作为公益性用地，不能转让、出租或抵押，且在公益性用地的性质没有变的前提下，不能通过后一种途径变为可以自由处分的财产权利。这种认识的本质，乃是对于教育类房地产权利化的一种限制。
前不久，在浙江省余姚市发生的一起事件在教育界应是家喻户晓的。浙江省余姚市第四中学通过拍卖的方式，卖给了个人。作为公办高中的余姚四中，摇身一变成了民办高中。根据报道，拍得人是用1500万元的对价买受了余姚四中除土地之外的全部资产。学校拍卖给个人，公办学校变民办，一时舆论哗然。
无独有偶，在今年4月份，曾经轰动一时的广东规模最大的民办学校———番禺21世纪学校因欠家长2亿多元教育储备金，宣告破产，被推上拍卖席。但因各种原因，拍卖先后多次流拍。新闻报道称，因为该校所处地段比较理想，目前只有地产商想买下来做房产开发。也就是说，能真正引起竞拍人兴趣的乃是学校的房地产。
以上两个案例，对教育界来说都是轰动一时的。其原因在于：一直被视为与商业远离的教育界，也开始进入了商业化运作；一所公立学校通过商业运作，转瞬间就成了私人的财产；作为一个民办学校，最后资不抵债时，似乎同样存在引入破产机制并要对房地产作出处理的问题。
对于这两起案件，从法律的角度作一个分析时，一些问题很值得思考：拍卖学校，自然是拍卖学校的整体房产(作为与房产相分离的地产，在该案中没有拍卖)，那么在现行的法律环境中，浙江余姚四中作为一个教育机构，本身是否有权处分学校的整体房产呢？对于学校的房地产，学校的法律地位到底是什么？在我国目前的法律环境中，作为一种财产权，各类教育机构所拥有的房地产权的内容又是什么？
两起案件虽然都发生在中学，但是在整个教育界，未来都可能会面临这样的问题。不难预见，随着教育产业的蓬勃发展和民办教育的日益壮大，教育界的学校并购案、破产案将不再是罕见之事。公办教育机构被民办教育机构兼并或收购，民办教育机构通过挂靠和使用公办教育机构原有的房地产进行办学、犹如“借鸡生蛋”进而实质性地吞并公办学校等事件将不断发生。值得关注的是，这些事件的发生都必将牵涉到房地产的处分问题。因而，在法律上如何明晰这些问题就很值得探讨。
不同权利的主体归属
在实践中，谁能来代表行使教育类房地产的权利？关系错综复杂的各类机构在教育类房地产的市场交易中所充当的角色分别是什么？关于这一点，我们可以从一个案例说起。
B市Y学校占有位于该市中心的一块地。该地及地上物的权属状况如下：土地使用权为划拨国有土地使用权，权利人为B市教育局；包括房屋等在内的全部地上物颁发了房屋所有权证，而房屋所有权人则为Y学校。经B市编制委员会办公室的批准，在该市成立了一个教育国有资产管理中心(以下简称“中心”)，下辖于B市教育局。该中心成立的批文中同时明确规定，授权该中心管理所有市内的国有教育资产，当然包括了全部房地产。
2001年，B市教育局准备将Y学校迁移出该地，并在城郊办学。为此，B市教育局准备将该地块进行开发，并发出了招商的消息。后在选定开发商并与之签署协议文本的过程中出现了问题：谁代表签署该协议文本？签署一份什么内容和性质的文本？很显然，两个问题都非常重要，因为这不光牵涉到利益的分配问题，更重要的是牵涉到这样一份协议的效力问题。因为无论是主体不合格，或内容违法，都是无效的协议。在笔者接受委托参与该案后，出具了这样的方案：协议的文件名称和性质定位为地上物补偿协议而非土地使用权转让协议，因为在该案中所出现的三个主体，在该案的现状中都无法也没有权利转让该土地使用权；在签署协议的主体和方式上，由教育国有资产管理中心以自己的名义签署协议，由Y学校和B市教育局同时授权该中心签署协议，并向开发商作出用地与地上物权属状况的陈述，和连带承担该协议中教育国有资产管理中心应当承担的责任的保证。
